不動産売却時にかかる諸費用

不動産を購入する時、売却する時どちらも不動産購入、売却価格以外に必要になる費用があります。

今回は、不動産を売却する際にどのような費用がかかるのかご紹介したいと思います。


仲介手数料は不動産売買の仲介をした不動産屋に支払う費用です。
売主様、買主様ともにここからはじまるが仲介した場合、売主様、買主様ともにここからはじまるに支払います。
売主様がここからはじまるで、買主様が他社仲介の場合、売主様はここからはじまるへ、買主様は買主様側の不動産屋へ支払います。

仲介手数料の額の上限は以下の通りです。
■200万円以下:売買成約価格×5%+消費税
■200万円超~:売買成約価格×4%+2万円+消費税
 400万円以下
■400万円超 :売買成約価格×3%+6万円+消費税

例)ご自宅を3,000万円で売却した場合、
  3,000万円×3%+6万円+消費税=105万6千円

仲介をした不動産屋に支払う仲介手数料は105万6千円(上限)となります。

☆ここからはじまるが他社と違うところは、売買する物件ごとに仲介手数料のお見積りをいたします。
 なかなか仲介手数料を値引きするところは少ないですが、お客様に喜んでいただくため、少しでもお安く出来るようがんばります。


登記費用は司法書士の先生に支払う費用です。
抵当権の抹消と住所変更登記で2万円~5万円くらいです。
手続きの煩雑さによります。

登記は頑張れば自分でできます。自分でする場合は司法書士報酬を支払う必要はありません。
が、とても大切な手続きですので、間違いが起こらないよう、司法書士の先生にお願いすることをおすすめします。


住宅ローンを借りていた場合、抵当権を抹消するために残額を一括返済することになります。この一括返済には手数料が必要です。
こちらは住宅ローンを借りている銀行に支払う費用です。

一括返済手数料は無料にしている金融機関もありますが、22,000円、33,000円、55,000円が多い印象です。

金融機関によりますが、借り入れをして数年で一括返済する場合、違約金として、残額の2%(+消費税)を支払わないといけないこともありますので注意が必要です。



♢印紙は契約書に貼付します。

印紙税の額は以下の通りです。
■500万円超~1,000万円以下  :5千円
■1,000万円超~5,000万円以下  :1万円
■5,000万円超~1億円以下   :3万円
■1億円超~5億円以下     :6万円 
(※令和4年(2022年)3月31日までに作成される売買契約書に適応)

郵便局等で購入できます。

♢譲渡所得税は不動産売買で利益が出た場合に課税されます。

譲渡所得にかかる税金の計算式は以下の通りです。
■所有期間5年以下:利益×39.63%
(短期譲渡所得)
■所有期間5年超 :利益×20.315%
(長期譲渡所得)
■所有期間10年超:6,000万円以下の利益×14.21%
                                6,000万円超の利益×20.315%

所有期間の判定ですが、税務上の所有期間は取得日の翌日から起算し、譲渡年の1月1日時点で判定するため、実際の所有期間とは異なります。
※令和3年度中に譲渡(売却)の場合、
売却する不動産を平成27年12月31日以前に取得していた場合は長期譲渡所得に
   〃    平成28年1月1日以後に取得していた場合は短期譲渡所得となります。

※利益が3,000万円までなら非課税にできる制度(居住用財産の3,000万円特別控除)があります。
この制度を利用できれば、「利益-3,000万円」で計算した残りの利益に対してのみ、上記の税額をかけて課税されることになります。
ただし、買い替えの場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」とは併用できませんので注意が必要です。

売却利益が多い時は迷わず税理士の先生に相談することをおすすめします。
「3,000万円控除を利用した場合の譲渡所得税がいくらになるのか?」
「住宅ローン減税は最大でどれくらい使えそうなのか?」
など質問して、どちらを利用するか決めてください。
税理士の先生に相談するのなんて面倒・・・って思うかもしれませんが、金額が大きく変わりますので必ず相談してください!


■測量・境界復元:30万円~80万円
■解体     :100万円~300万円
■残置物撤去  :10万円~50万円
■地目変更登記 :10万円前後
■増築登記   :10万円前後
※不動産の状態、手続きの煩雑さにより大きく変わります。



♢銀行保証料
住宅ローンを借り入れするときに、100万円あたり約2万円(35年返済の場合)の銀行保証料を支払っている場合が多いと思います。
銀行保証料は、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、立て替え払いすることを保証してもらうために支払う費用です。
一括返済すれば保証は不要になりますから、35年分まとめて支払っている場合、残りの年数分の一部を返金してもらえます。

支払ったお金の残年数分すべてが戻ってくるわけではありませんので、あまり期待しすぎないようにしましょう。

ネット銀行などは「銀行保証料」という名目ではなく「銀行事務手数料」という名目で支払っていることがあります。この場合は残念ながら返金はありません。

♢火災保険料
今は最長で10年になりましたが、数年前までは35年間一括で加入していた人も多いと思います。
特に一戸建ては保険料が高いので、忘れずに解約の手続きをして返金をしてもらってください。

♢売却で損が出た場合
この場合、損失分を給与収入と損益通算できる可能性があります。
確定申告が必要ですから忘れずにお願いします。



不動産屋は不動産売買にかかる税金に関して、このようなものがありますよと教えることはできますが、税金に関してプロではありません。
間違ったことをお伝えする場合もありますので、具体的な相談は必ず、税理士の先生または税務署へ確認してください。